Bausparen - Baufinanzierung über Bausparkassen

 

Niedriger Nominal-Zins, satter Effektiv-Zins - Das Bauspar-Darlehen

 

Die Bausparkassen haben es gut. Sie können mit meist unschlagbar niedrigen Darlehenszinsen werben. Zum Beispiel 4,5% für ein Bauspar-Darlehen. Da erscheinen die Darlehen von Banken und Sparkassen und Versicherungsgesellschaften auf den ersten Blick oft als viel teurer. Aber auch wenn der niedrige Darlehens-Zinssatz glauben macht, Bausparen sei eine günstige Finanzierungsart, so stimmt das nicht immer. Deswegen sollten Sie sich intensiv über die verschiedenen Bauspar-Darlehen informieren.

Grundlagen des Bausparens

Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspar-Darlehens ist der Abschluss eines Bauspar-Vertrages. Beim Abschluss werden die Bausparsumme und die Sparrate, mit der der Vertrag bespart wird, festgelegt. Statt regelmäßiger Sparraten ist auch eine Einmalzahlung möglich.Die Bausparsumme setzt sich zusammen aus dem Bauspar-Guthaben (Summe der Sparraten, Einmalzahlungen, Zinsen, abzüglich Gebühren) plus dem Bauspar-Darlehen. 40% bis 50% der Bausparsumme muss der Bausparer einbringen, 60% (50%) bekommt er als Darlehen.

Zuteilungszeitpunkt ungewiss

Viele Bausparer glauben, dass sie das Darlehen sofort dann bekommen, wenn sie die erforderlichen 40% (50%) angespart haben. Doch sie irren. Wann das Darlehen »zugeteilt« wird, steht bei Abschluss des Bausparvertrages überhaupt nicht fest. Es hängt davon ab, wie gut es der Bausparkasse zu dem Zeitpunkt geht, zu dem der Bausparer die 40% (50%) erreicht hat. Fließen der Bausparkasse viele Gelder zu, kann die Zuteilung schnell erfolgen. Umgekehrt, in einer Flautezeit für Bausparen, kann das sehr lange dauern. Je mehr Geld die Bausparkasse einnimmt (Bausparboom), desto eher gibt´s das Darlehen. Je weniger sie einnimmt (Bausparflaute), desto länger dauert es mit der Baufinanzierung. Bausparkassen ist es gesetzlich verboten, über den genauen Zeitpunkt der Zuteilung Zusagen zu erteilen oder mit den Wartezeiten zu werben.

 

Zinsen fürs Angesparte

Die Bausparkasse zahlt auf die Einzahlungen Zinsen, die jedoch im Vergleich zu den Zinsen vieler Geldanlagen nicht besonders attrakiv sind.

 

Gebühren, Gebühren, Gebühren

Gebühren treiben die Kosten in die Höhe und führen dazu, dass der effektive Zins für das Darlehen viel höher ist als der niedrige nominale Zinssatz, mit dem Bausparkassen ihre Kunden umwerben.

 

Nach der Zuteilung: Die Tilgung

Wenn das Bauspardarlehen ausgezahlt ist, beginnt die Zinszahlung und die Tilgung des Darlehens nach dem gleichen Prinzip wie beim Annuitäten-Darlehen der Banken und Sparkassen. Der Darlehens-Zinssatz ist schon beim Abschluss des Bauspar-Vertrages festgeschrieben. Er ist vollkommen unabhängig vom Zins-Niveau des Kapitalmarktes.

Mögliche Risiken dieser Finanzierungsform

1. Gebühren
Abschlußgebühr
Kontoführungsgebühr
Darlehensgebühr
Gebühr für die Kundenzeitschrift
und ... und ... und ...

Bausparkassen, die viele Gebühren berechnen, verteuern die Finanzierung. Aus 4,5% Darlehenszinssatz wird so zum Beispiel ein Effektiv-Zinssatz von 6%.

2. Niedriger Guthabenzins - Verluste in der Ansparphase

Wer Geld auf einen Bausparvertrag einzahlt, bekommt auf die Einzahlungen nur relativ geringe Zinsen. Die liegen so etwa bei 2% bis 2,5%. Bei Tarifen, wo es höhere Zinsen gibt, ist auch der Darlehenszins höher. Würde man das Geld stattdessen anderweitig ansparen, gäbe es ... Ja, so genau weiß man das nicht, wieviel oder wiewenig Zinsen man bekäme. In jedem Fall bekommt man bei sicheren Sparanlagen mehr Zinsen als beim Bausparen. Selbst in einer Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt ist das so.
Beim Bausparen nimmt man also Zinsverluste in Kauf. Die sind um so höher, je höher das Zins-Niveau des Kapitalmarktes ist. In einer Hochzins-Phase könnte man zum Beispiel 7% Zinsen kassieren. Bei Spar-Phasen zwischen 5 und 10 Jahren kommt da ein ordentlicher Gewinnvorsprung gegenüber dem Bausparen zustande. Etwas anders verhält es sich in Niedrigzins-Phasen. Der Zinsverlust ist dann beim Bausparen immer noch spürbar, aber er hält sich in Grenzen.

Das wirkt sich so aus: Weniger Zinsen beim Bausparen bedeutet weniger Guthaben auf dem Bausparkonto. Das Darlehen, das man aufnehmen muß, ist daher beim Bausparen höher als wenn man Eigenkapital anderweitig sicher angespart hätte. Rechnet man Zinsverluste beim Bausparen in den Effektivzins ein, so erhöht sich der Effektivzinssatz entsprechend.

3. Verkauf von Bausparverträgen

Beim letzten (nicht repräsentativen) Test der Stiftung Warentest war jede vierte Test-Beratung mangelhaft oder sehr mangelhaft. Es kommt also darauf an, an einen guten Verkäufer zu geraten, der seriös berät.

 

Zu hohe Bausparsumme

Die Bausparsumme muss in einem angemessenen Verhältnis zum Anspar-Beitrag stehen. Denn nur so hat der Bausparer die Chance, die nötigen 40% (50%) der Bausparsumme innerhalb der geplanten Sparzeit zu erreichen. Beispiel: Eine Bausparsumme von 50.000 EURO steht in keinem Verhältnis zu einem Anspar-Beitrag von 25 EURO monatlich. Der Bausparer stirbt eher an Altersschwäche, als daß er die nötigen 20.000 EURO (Mindestbausparguthaben) angespart hat.
Ob die Bausparsumme richtig gewählt ist, kann man bei der Hauptverwaltung einer Bausparkasse erfragen.

 

Falsches Datum für den Auszahlungszeitpunkt (Zuteilung)

Der Bauspar-Verkäufer steckt, aus seiner Sicht, in einer Zwickmühle. Bausparer mögen es gar nicht, wenn man ihnen sagt, dass das Erreichen von 40% (50%) der Bausparsumme nicht bedeutet, dass dann in jedem Fall sofort das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Bausparkassen und deren Verkäufer dürfen aber keine feste Zusagen über den Zeitpunkt machen, wann das Darlehen zugeteilt wird. Das hängt vor allem davon ab, wieviele Bausparer wieviel Geld einzahlen. Bei Abschluss kann man nur eine grobe Schätzung abgeben. Niemand weiß aber, wie einige Jahre später die konkrete Situation sein wird.
Wenn ein Verkäufer einen festen Termin nennt, sollten Sie ihn darauf aufmerksam machen, dass Sie sich den Termin schriftlich von der Hauptverwaltung bestätigen lassen werden, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

 

Bauspardarlehen

Als Bauspardarlehen wird die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben bezeichnet. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfordert ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet. Die erforderliche Bewertungszahl ist abhängig vom Volumenverhältnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Der Bausparer hat keinen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen. So kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise, zum Beispiel bei einer nicht ausreichenden Bonität, verweigern. Im Falle einer Auszahlung des Sparbetrages und des Darlehens erfolgt die Überweisung etwa vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 Euro, werden auch ohne Negativerklärung gewährt. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat.
+ Ist zur Finanzierung des Eigenheims planungssicher, weil feste Kreditzinsen und schnelle Entschuldung gewährleistet sind
- Hohe Tilgungsraten aufgrund der relativ kurzen Laufzeit Tilgungsdarlehen

 

Tilgungsaussetzungsdarlehen, Festdarlehen, Versicherungs-, Fondsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen, Darlehen mit linearer Tilgung) wird mit dem Darlehensnehmer über eine feste Laufzeit eine gleich bleibende (lineare) Tilgungsleistung vereinbart. Die Leistungsrate setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus dieser linearen Rate und den jeweils auf die Restschuld errechneten Zinsen zusammen, die zumeist gesondert belastet werden, so dass durch abnehmende Zinsen wegen der Verringerung der Restschuld sinkende Leistungsraten entstehen. Die lineare Tilgungsrate ergibt sich durch Division der Schuldsumme durch die Anzahl der Tilgungsvorgänge. Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer erfolgten Kündigung. Die Belastung während der Laufzeit beschränkt sich auf die Zahlung der Zinsen. Der Zinssatz kann je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende fest oder auch variabel sein. Die Tilgung erfolgt aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung oder aus der Bausparsumme des Bausparvertrages.
+ Geeignet ist das endfällige Darlehen vor allem für Zwischenfinanzierungen, um beispielsweise die Zeit bis zur Fälligkeit einer Lebensversicherung oder der Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken. Außerdem eignet sich diese Form der Finanzierung für vermietete Immobilien, weil die Zinsen, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können, höher sind als bei Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Daraus kann sich ein steuerlicher Vorteil ergeben. Für risikobereite Personen kann diese Finanzierungsart ebenfalls vorteilhaft sein, wenn die ersparten Tilgungen in eine Anlage investiert werden, deren erwartete Rendite über dem Zinssatz des Darlehens liegt. Dies ist beispielsweise bei Anlage in einem Investmentfonds möglich.
- Allerdings entstehen hier auch höhere Risiken. Wenn die Wertentwicklung des Investmentfonds oder der Versicherung geringer ist als erwartet, dann entsteht am Ende der Darlehenslaufzeit eine Finanzierungslücke, da der Wert der Investmentanteile oder der Versicherung geringer ist als die dann fällige Darlehensschuld.

 

Zwischenfinanzierung

Die Situation: Der Bausparer hat 40% (50%) der Bausparsumme angespart und sein Traumhaus gefunden. Dumm, wenn das Bauspar-Darlehen aber dann noch nicht ausgezahlt wird, weil die Zuteilung noch nicht erfolgt. Jetzt hat der Bausparer ein Problem. Er glaubt (und das tun wohl alle Bausparer), daß er jetzt nur in Höhe des Bauspar-Darlehens, nicht aber in Höhe seines angesparten Guthabens, einen sogenannten Zwischenkredit aufnehmen muß. Ein großer Irrtum! Der Bausparer muß in Höhe der gesamten Bausparsumme einen Kredit aufnehmen. Er muß also auch einen Kredit auf den Teil aufnehmen, den er selbst angespart hat. Die Bausparkasse zahlt ihm für die Zeit der Zwischenfinanzierung zwar auf sein Guthaben weiterhin 2% Zinsen, aber der Bausparer muß wesentlich höhere Kreditzinsen zahlen. Ein zwischenfinanziertes Bauspardarlehen sollte man meiden.

Fazit der Bauspar-Finanzierung

Dem Vorteil des niedrigen Darlehenszinssatzes stehen auch (mögliche) Nachteile entgegen. Ob und wann sich Bausparen für die Baufinanzierung lohnt, kann eigentlich nur ein unabhängiger Berater berechnen.

Da niemand die Zukunft voraussehen kann, läßt sich auch nicht verbindlich ausrechnen, welche Finanzierungsform am Ende die wirklich günstigere ist. Man kann nur Szenarien berechnen. Was wäre, wenn der Umstand X einträte? Welche Auswirkungen hätte das auf die jeweilige Finanzierungsform? Umstand X kann zum Beispiel die Verlängerung der Zeit bis zur Zuteilung eines Bauspar-Darlehens sein. Oder es kann die Änderung des Zins-Niveaus für Hypothekendarlehen der Banken sein.

Bauspar-Finanzierungen sind nicht in jedem Fall schlechter als Bank- oder Versicherungs-Finanzierungen. Zahlen Sie einem unabhängigen Honorarberater für Baufinanzierungen ein angemessenes Honorar, damit der Ihnen vor Beginn der Ansparphase vorrechnet, ob und unter welchem Umständen ein Bausparvertrag positiv oder negativ für die Finanzierung sein kann.

 

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